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Gexham

Bureau d'expertise immobilière

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La mitoyenneté


1) Définition

la mitoyenneté est la copropriété indivise d’un mur qui sépare 2 fonds appartenant à des propriétaires différents

Il s’agit d’une copropriété (indivision) : chaque propriétaire a la moitié des droits sur l’ensemble du mur (et n’est donc pas propriétaire d’un demi-mur !)


2) Un mur peut être mitoyen :

  • parce qu’il a été érigé à frais communs sur la ligne séparative des 2 biens
  • parce que, ayant été érigé par une des parties sur ou contre la limite séparative, le voisin en a acheté ensuite la mitoyenneté.

Mais un mur construit « sur la mitoyenneté » (entendons par là : sur la limite) peut être privatif !


3) Preuves de la mitoyenneté :

L’art 653 du Code Civil décide (et est de stricte interprétation) que, dans les villes et campagnes :

  • tout mur séparant 2 bâtiments entre eux est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge (cad l’arête du toit inférieur) la surface, au dessus de la partie commune aux deux bâtiments mitoyens, est réputée appartenir au propriétaire de la bâtisse la plus haute.
  • Tout mur servant de séparation entre cours et jardins est présumé mitoyen (que ce soit entre 2 cours, 2 jardins ou une cour et un jardin) ; il importe peu que les héritages soient entièrement clos.
  • Tout mur entre enclos dans les champs est présumé mitoyen ; il faut donc que les héritages soient entièrement clos (mais les clôtures peuvent être de nature différente)

Et cela sauf titre ou marque du contraire.



L’article 654 énumère les marques de non mitoyenneté :

  • Si la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné (vers le bien du propriétaire du mur, afin de recevoir les eaux chez lui)
  • S’il y a chaperon à une seule inclinaison ou des filets ou des corbeaux d’un seul côté.

Chaperon = couvre-mur

Filets = bordures de pierre faisant saillie au bout du chaperon pour éviter aux eaux de couler sur le mur)

Corbeaux = pierre en saillie pour soutenir une poutre ; différent de harpe qui est une pierre en saillie en attente d’une maçonnerie d’accrochage


Voir aussi les art 666 à 668 du CC pour les fossés et l’art 32 du code rural pour les haies.


4) 2 remarques importantes :

1) un mur de soutènement

ne peut être présumé mitoyen car il ne s’agit pas d’un mur de clôture mais d’un appareillage de soutien de terres (sauf si, ce mur dépassant les terres supérieures, sa hauteur est suffisante pour qu’il serve de clôture et non de simple parapet. (La mitoyenneté - Martine Burton-Larcier 1998)

2) un mur en plaques de béton

ne peut être présumé mitoyen car il s’agit d’une simple clôture, d’un écran qui ne peut rien supporter, au contraire d’un véritable mur explicité dans les art 653 et suivants (De la mitoyenneté - vade-mecum des géomètres de Brx 1960)