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Gexham

Bureau d'expertise immobilière

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Cash-flow


La méthode d’évaluation d’un bien repose ici sur le principe que, pour un investisseur, le coût de son investissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus qu’il peut en espérer. Elle s’applique donc à l’estimation d’immeubles.


La valeur du bien est supposée égale à la somme actualisée des revenus nets attendus par l’investisseur ou plutôt des flux financiers attendus, et notamment figure la revente au terme de la durée de détention.


La formulation mathématique est la suivante :




Soit:



Avec :
n = durée de détention du bien
Ri = revenu de l’année i
Vn = valeur nette de revente de l’année n
a = taux d’actualisation


Pour déterminer la valeur du bien, Vo il faut donc estimer chacune de ces 4 variables.


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Usufruit


Il peut arriver qu’une propriété soit démembrée entre deux parties des attributs de la pleine propriété :

  • l’usufruitier, qui a le droit de percevoir les fruits du bien ou d’en user personnellement
  • le nu-propriétaire, qui demeure propriétaire du bien, mais n’en obtiendra la jouissance qu’au terme de l’usufruit

Ainsi, on considère que l’addition de la valeur de l’usufruit à celle de la nue-propriété équivaut à la pleine propriété.

La répartition de la pleine propriété doit se faire en fonction de l’âge de l’usufruitier et du revenu net qu’il peut espérer de l’usufruit.

L’appréciation d’une valeur exacte de l’usufruit est impossible, car elle dépendra de paramètres incertains et/ou variables dans le temps, comme :


  • - La durée de vie de l’usufruitier
  • - L’évolution des revenus nets et bruts
  • - L’évolution des taux d’intérêts

La valeur de l’usufruit correspond à la somme actualisée des revenus futurs, ce qui mathématiquement s’écrit par l’équation suivante :




Avec :
Ri = revenu de l’année i
a = taux d’actualisation
US = la valeur de l’usufruit
n = le nombre d’années de l’usufruit


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