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Bureau d'expertise immobilière

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Les servitudes.


1. Introduction :

Une servitude est une charge imposée à un bien (le fonds servant) pour l’usage (pour le profit) d’un autre bien (le fonds dominant) appartenant à une autre personne.

Elle n’est pas liée à une personne mais à une chose : la servitude ne s’efface donc pas lorsque le bien change de propriétaire.


  • Les servitudes peuvent naître de la situation des lieux (exemple : le fonds inférieur est tenu de recevoir les eaux qui s’écoulent naturellement du fonds supérieur).
  • Elles peuvent aussi être établies par la loi (exemple : la personne qui occupe un fonds enclavé a le droit de passer sur le fonds voisin pour rejoindre la voie publique).
  • Les servitudes peuvent enfin résulter de la volonté de l’homme (exemple : X concède un droit de passage au propriétaire du fonds voisin afin de lui éviter un long détour pour atteindre la voie publique).

Seules les servitudes continues et apparentes (exemple : l’écoulement de l’eau par une canalisation traversant le terrain voisin) peuvent s’acquérir par titre (convention) ou par prescription de 30 ans.

Les autres servitudes (exemple : le droit de passage) ne peuvent s’acquérir que par titre (convention ou décision de justice).

Elles disparaissent toutes soit par le non-usage pendant 30 ans, soit par la réunion des fonds en une seule main.

En cas de conflit portant sur une servitude, c’est le Juge de Paix qui est le seul compétent pour régler le problème.


2. Différentes sortes de servitudes :

A. par leur nature :

Il existe des servitudes de toutes sortes, mais elles peuvent être classifiées en trois catégories suivant leur origine: les servitudes naturelles qui dépendent de la situation des lieux, les servitudes légales imposées par les autorités, et les servitudes créées par les hommes :

Les servitudes naturelles :

Ces servitudes sont édictées par la nature.

Exemple : quelqu'un possède un grand bois où jaillit une source. Suivant la déclivité du terrain, le petit ruisseau qu'elle forme coule depuis toujours sur la terre qui est actuellement la propriété du fermier voisin. Chacun des propriétaires devra respecter cette situation: le propriétaire du bois ne pourra pas détourner les eaux et modifier le tracé du ruisseau pour priver son voisin d'eau, et, de même, ce dernier ne pourra pas ériger un barrage pour le détourner. Chacun devra respecter la servitude d'écoulement des eaux.

Les servitudes légales :

Elles sont organisées par les pouvoirs publics.

Il faut distinguer les servitudes d'utilité publique, qui visent l'intérêt public, comme par exemple le passage d'une ligne à haute tension, et les servitudes d'intérêt privé, organisées par les règlements publics, comme par exemple une distance à respecter pour la plantation d'arbres.

Les servitudes du fait de l’homme :

Des propriétaires voisins peuvent en créer, en établissant entre eux une convention (ex : servitude de passage) ou par destination du père de famille (ex : une descente d’eau commune à deux immeubles ayant antérieurement appartenu à un seul propriétaire qui a réalisé cet ouvrage) ou parfois par prescription (uniquement les servitudes continues et apparentes)


Attention : pour qu’une convention soit connue et respectée par tous, il faut la faire rédiger par un notaire qui pourra l'établir avec clarté et surtout procéder à la transcription, la rendant ainsi opposable aux tiers.

Mais une servitude peut se créer par acte sous seing privé (entre deux parties) mais elle ne sera pas valable vis-à-vis des tiers (par exemple, les futurs propriétaires de l’un des deux biens).


B. par leur caractère :

On distingue les servitudes apparentes ou non apparentes : celles que l'on peut voir par des signes extérieurs (exemple: les servitudes de jour) ou non (exemple: les servitudes de canalisations);

De même, servitudes continues n'ont pas besoin de l'intervention de l’homme pour être exercées (les servitudes de canalisations) tandis que les servitudes discontinues nécessitent cette intervention (exemple: servitude de passage).

Pour rappel, seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription (ex : les jours et vues) ou par destination du père de famille


3. Situation des propriétaires :

Le propriétaire de l'immeuble à qui profite la servitude peut en profiter, mais il ne peut rien faire pour aggraver la situation de l'autre immeuble: celui qui a un droit de passage au profit d'une propriété, ne peut pas le changer au profit de plusieurs propriétés différentes, ou celui qui a une servitude de vue pour une fenêtre ne peut pas en percer trois.
De même, le propriétaire de l'immeuble sur lequel la servitude est établie ne peut rien faire pour réduire l'usage de la servitude. Chaque propriétaire pourra cependant se défendre contre les abus provoqués par les agissements de l'autre.


4. La situation de l'acquéreur d'un immeuble :

La servitude est un droit relatif à l'immeuble. Dès lors, en cas de vente, l'acquéreur pourra en profiter ou devra les respecter. Pour cette raison, les actes notariés reprennent une clause d'après laquelle l'acquéreur doit respecter toutes les servitudes existantes. Souvent, ces questions sont sous-estimées lorsque les particuliers s'engagent entre eux. Pour cette raison, il faut analyser en détail le titre de propriété avant la signature du compromis.


5. La fin des servitudes :

Une servitude peut se créer par une convention ou par prescription. Bien entendu, elle peut s'éteindre de la même manière. Si le terrain sur lequel s'exerçait un ancien droit de passage a été clôturé depuis plus de 30 ans, ce droit n'existe plus. De même, des propriétaires voisins peuvent annuler une servitude de vue en murant les ouvertures pratiquées dans les murs mitoyens. Un propriétaire peut renoncer à son droit : par exemple au droit de puiser de l'eau dans le puits se trouvant dans le jardin du voisin.
La confusion : une servitude peut aussi s'éteindre parce qu'elle n'a plus d'intérêt: une même personne devient propriétaire de tous les terrains pour lesquels existait un droit de passage, ou les maisons voisines grevées d'une servitude d'écoulement réciproque des eaux sont démolies.
Une servitude peut enfin s’éteindre lors d’une expropriation pour utilité publique.


6. Cas particulier : le droit de passage :

A. Fonds non enclavé :

c’est le cas le plus courant ; cette servitude est toujours discontinue car elle a besoin du fait de l’homme pour exister.
Elle est le plus souvent apparente (un sentier, un chemin) mais est parfois non apparente (simple passage dans une cour sans marque particulière)

Etant donc discontinue et même si elle est apparente, un droit passage ne peut jamais être créé même par un passage depuis 100 ans par cet endroit !!!

B. Fonds enclavé : art 682 :

Il existe des servitudes de toutes sortes, mais elles peuvent être classifiées en trois catégories suivant leur origine: les servitudes naturelles qui dépendent de la situation des lieux, les servitudes légales imposées par les autorités, et les servitudes créées par les hommes :


7. Articles du CC traitant des servitudes :

TITRE IV DU CODE CIVIL

DES SERVITUDES OU SERVICES FONCIERS

(Décrété le 10 pluviôse an Xll (31 janvier 1804) -Promulgué le 20 pluviôse an Xll (10 février 1804)

637. Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

638. La servitude n'établit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre.

639. Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Chapitre premier. Des servitudes qui dérivent de la situation des lieux

640. Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué.

Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.

Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds intérieur.

641. Celui qui a une source dans son fonds, peut en user à sa volonté, sauf le droit que le propriétaire du fonds inférieur pourrait avoir acquis par titre ou par prescription.

642. La prescription, dans ce cas, ne peut s'acquérir que par une jouissance non interrompue pendant l'espace de trente années, à compter du moment où le propriétaire du fonds inférieur a fait et terminé des ouvrages apparents destinés à faciliter la chute et le cours de l'eau dans sa propriété.

643. Le propriétaire de la source ne peut en changer le cours, lorsqu'il fournit aux habitants d'une commune, village ou hameau, l'eau qui leur est nécessaire, mais si les habitants n'en ont pas acquis ou prescrit l'usage, le propriétaire peut réclamer une indemnité, laquelle est réglée par experts.

644. Celui dont la propriété borde une eau courante, autre que celle qui est déclarée dépendance du domaine public par l'article 538 au titre 'De la distinction des biens', peut s'en servir à son passage pour l'irrigation de ses propriétés.
Celui dont cette eau traverse l'héritage, peut même en user dans l'intervalle qu'elle y parcourt, mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire.

64S. S'il s'élève une contestation entre les propriétaires auxquels ces eaux peuvent être utiles, les tribunaux, en prononçant, doivent concilier l'intérêt de l'agriculture avec le respect dû à la propriété ; et, dans tous les cas, les règlements particuliers et locaux sur le cours et l'usage des eaux doivent être observés.

646. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

647. Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682.

Chapitre II. Des servitudes établies par la loi

649. Les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers.,

65O. Celles établies pour l'utilité publique ou communale ont pour objet le marchepied le long des rivières navigables ou flottables, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux.

Tout ce qui concerne cette espèce de servitude, est déterminé par des lois ou des règlements particuliers.

651. La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.

652. Partie de ces obligations est réglée par les lois sur la police rurale

Les autres sont relatives au mur et au fosse mitoyens, au cas où il a lieu à contremur, aux vues sur la propriété du voisin, à l'égout des toits, au droit de passage.

Section 1. du mur et du fossé mitoyens

653. Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire.

654. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné

Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.

655. La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

656. Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

657. Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à 54 millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

658. Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen, mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement, les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l'indemnité de la charge en raison de l'exhaussement et suivant la valeur.

659. Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.

660. Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a.

661. Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur ou la moitié de la valeur de la portion qu'il vaut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

662. L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.

663. Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs ; la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus ; et, à défaut d'usage et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins 32 décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de 50.000 âmes et au-dessus, et 26 décimètres dans les autres.

665. Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu'elles puissent être aggravées, et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise

666. Tous fossés entre deux héritages sont présumés mitoyens s'il n'y a titre ou marque du contraire.

667. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.

668. Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

Section 2. De la distance et des ouvrages intermédiaires requis pour certaines constructions

674. Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau y adosser une étable, ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives, est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.

Section 3. Des vues sur la propriété de son voisin

675. L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

676. Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront 1 décimètre d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant.

677. Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 26 décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à 19 décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

678. On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et le dit héritage.

679. On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a 6 décimètres de distance.

680. La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

Section 4. De l'égout des toits

681. Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

Section 5. Du droit de passage

682. § 1er Le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu'il n'a aucune issue ou qu'il n'a qu'une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l'utilisation normale de sa propriété d'après sa destination, moyennant paiement d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

§ 2. L'action en attribution d'un passage est imprescriptible.

§ 3. En cas d'inaction du propriétaire, I’ occupant du fonds qui se trouve dans la situation décrite au § 1ér peut réclamer un passage, dans les mêmes conditions, pour autant qu'il appelle le propriétaire à la cause.

683. L'assiette du passage est fixée par le juge de façon à ce qu'il soit le moins dommageable.

Toutefois, si l'enclave résulte de la division d'un fonds consécutive à une vente, un échange, un partage ou à toute autre circonstance, le passage ne peut être attribué que sur les parcelles qui composaient ce fonds avant sa division, à moins qu'un accès suffisant à la voie publique ne puisse ainsi être réalisé. Le juge statue en équité.

684. Le passage attribué cesse lorsqu'il n'est plus nécessaire au sens de l'article 682, §1er, ou lorsqu'il peut être fixé à un autre endroit qui est devenu moins dommageable que l'assiette assignée.

Aucune prescription ne peut être invoquée, quelle que soit la durée d'existence du passage.

L'action en suppression ou en déplacement du passage peut être introduite par le propriétaire ou, en cas d'inaction de celui-ci, par l'occupant du fonds dominant ou du fonds servant. L'occupant doit mettre en cause le propriétaire.

Lorsque le passage est supprimé, le juge peut ordonner le remboursement total ou partiel de l'indemnité perçue, compte tenu de la durée du droit et du dommage subi.

685. L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible et le passage doit subsister, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.


Chapitre III. Des servitudes établies par le fait de l'homme

Section 1. Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur les biens

686. Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.

L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

687. Les servitudes sont établies ou pour l'usage des bâtiments ou pour celui des fonds de terre.

Celles de la première espèce s'appellent urbaines, soit que les bâtiments auxquels elles sont dues soient situés à la ville ou à la campagne. Celles de la seconde espèce se nomment rurales.

688. Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées: tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

689. Les servitudes sont apparentes, ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.

Section 2. Comment s'établissent les servitudes

690. Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

691. Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.

692. La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

693. Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

694. Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

695. Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.

696. Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.

Ainsi la servitude de puiser de l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit de passage.

Section 3. Des droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due

697. Celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

698. Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.

699. Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages néces-saires pour l'usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s'affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.

700. Si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

Ainsi, par exemple, s'il s'agit d'un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l'exercer par le même en droit.

701. Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, celui-ci ne pourrait pas le refuser.

702. De son côté, celui qui a un droit de servitude, ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Section 4. Comment les servitudes s'éteignent

703. Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user.

704. Elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu'on puisse en user ; à moins qu'il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l'extinction de la servitude, ainsi qu'il est dit à l'article 707.

705. Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main.

706. La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

707. Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l'on a cessé d'en jouir lorsqu'il s'agit de servitudes discontinues, ou du jour où il à été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu'il s'agit de servitudes continues.

708. Le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude même, et de la même manière.

709. Si l'héritage en faveur duquel la servitude est établie, appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l'un empêche la prescription à l'égard de tous.

710. Si parmi les copropriétaires il s'en trouve un contre lequel la prescription n'ait pu courir, comme un mineur, il aura conservé le droit de tous les autres.

710bis. A la demande du propriétaire du fonds servant, le juge peut ordonner la suppression d'une servitude, lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant.