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L’évaluation immobilière: La méthode des points de comparaison


La méthode des points de comparaison

Connaissant les prix de vente d’immeubles similaires, proches et vendus récemment, on compare le bien à évaluer en utilisant des coefficients correcteurs (ex. : + 4% pour la finition, - 5% pour la situation, + 3% pour menuiserie en chêne…) et l’on pondère alors le bien à évaluer.

NB : C’est de loin la méthode conseillée et la plus fiable.

Eléments intervenants dans la détermination de la valeur d’un bien :

Un coefficient supérieur à l’unité indique que, sur base du critère, le, bien à évaluer est plus avantageux que le point de comparaison (et vice et versa naturellement)

1) Situation : -10% à + 20%
2) Superficie du terrain -10% à +10%
3) Environnement -15% à +15%
4) Bâtiment 3 façades +10%
5) Style de construction -20% à +10%
6) Confort -10% à +10%
7) Entretien–dégâts-parachèvement -20% à +15%
8) Présence de servitudes -10% à 0%
9) Valeur locative -25% à +15%
10) Largeur de façade -15% à +10%
11) Garage -15% à +15%
12) ...

Explication de la méthode et de la pondération des points de comparaison:

Soit un immeuble à évaluer et vous connaissez au moins deux points de comparaison (si possible 3 points de comparaison ; si plus, ramener à 3 voire 4 pts de comparaison les plus similaires au bien à estimer)

A) À utiliser le plus souvent possible car la surface de l’immeuble et son habitabilité sont pris en compte :

Il suffit alors d’ajouter un poste dans la pondération qui tient compte de celle-ci (plus grand nombre de pièces habitables, de chambres,…

1er point de comparaison : immeuble sis au n° même rue….

Vendu en janvier 2007 pour la somme de 195.500 € ; bâtiment 3 façades ; jardin de 1200 m² ; construction plus récente ; en mauvais état d’entretien; 1 garage ; 1 chambre de plus

0.90 0.95 0.97
1) Situation (même rue): 1.00
2) Actualisation du prix 1.16
3) Bâtiment 3 façades
4) Superficie du terrain
5) Style de construction
6) Entretien–dégâts-parachèvement 1.18
7) Présence d’un garage 0.95
8) Superficie habitable 1.04

Pondération : +16% -10% -5% - 3% + 18% - 5% + 4% = 1.15
Valeur du bien de comparaison pondéré : 195.500 x 1.15 = 225.000 €

2° point de comparaison : immeuble sis au n° (autre rue proche et moins calme)…

Vendu en mai 2011 pour la somme de 211.500 € ; bâtiment mitoyen ; jardin de 531 m² ; construction de même nature; en un plus mauvais état d’entretien; 2 garages ; living très petit

1) Situation : 1.06
2) Actualisation du prix 1.06
3) Superficie du terrain 0.97
4) Bâtiment mitoyen 1.00
5) Style de construction
1.00
6) Entretien–dégâts-parachèvement 1.06
7) Présence de deux garages 0.92
8) Superficie habitable 1.07

Pondération : +6% + 6% - 3% + 6% - 8% + 7% => 1.14
Valeur du bien de comparaison pondéré : 211.500 x 1.14 = 241.000 €

Moyenne arithmétique : (225.000 + 241.000) / 2 = 233.000 €

Valeur du bien à estimer : arrondie à 233.000 €


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