Menu

Gexham

Bureau d'expertise immobilière

GEXHAM SPRL - TVA BE 0 550 768 770
GEXHAM SCS - TVA BE 0 824 304 317
5 allée des Barbeaux B-4920 Aywaille
Tél / Fax : 04 384 00 17 - Mobile : 0475/62.72.13
expertises@gexham.be
Nous contacter

L’évaluation immobilière: La méthode extrinsèque


La méthode extrinsèque

Il s’agit de la valeur intrinsèque du bien corrigée d’un certain nombre de facteurs économiques qui rendent le bien plus ou moins attrayant aux yeux de l’acheteur…

Méthode :

A. Calculer tout d’abord la VN (TVA, frais d’architecte et de coord chantier sécurité inclus)

Attention ; retirer de l’évaluation les équipements propres à l’exploitation actuelle et qui ne sont pas laissés sur place ou pas utiles à un usage habituel de bureaux (par ex en cas de modification de la destination du bien : un immeuble servant de maison de repos disposera de cuisines non utiles en cas d’affectation ultérieure en bureaux sauf cas exceptionnel)

Diminuer ensuite la VN trouvée de plusieurs pourcentages additionnés en fonction des critères (non exhaustifs) suivants :

B. Vétusté matérielle : attention : pour la valeur extrinsèque, on calcule l’espérance de vie du bâtiment et non la vétusté physique (comme en assurances).

L'abattement sera donc d'autant plus faible que la durée de vie probable du bâtiment sera proche de celle d'un bâtiment neuf ;…

C. Coeficients économiques :

1) Situation : On ne saurait trop insister sur l'importance de ces éléments qui constituent l'un des facteurs déterminants de la valeur vénale des immeubles bâtis :
Ex : centre-ville, dans un village, loin ou proche des transports urbains, de gares de centres commerciaux, de centres économiques, facilité d’accès…
de +10 à -20 %

2) Destination primitive de l’immeuble :
ex, immeuble à appartements au départ.
de 0 à -15 %

3) Taille (poids) du bâtiment
Il est évident que la surface intra-muros utilisable aura une répercussion sur la valeur vénale mais jamais en proportion directe avec la superficie.
de 0 à -10 %

4) Nature, qualité et mise en œuvre des matériaux : Il est évident que les matériaux sont un des éléments principaux de la valeur d'une construction, non seulement en fonction de la valeur d'investissement qu'ils représentent mais également en raison de l'aspect, de la qualité, de la solidité et de la longévité qu'ils assurent à la construction ; attention à la mise en œuvre correcte :
de 0 à -15 %

5) Obsolescence des matériaux ou équipements : Les matériaux ou équipements désuets peuvent amener à une dévalorisation du bien puisque celui-ci nécessitera une remise au confort ou technicité moderne :
ex pas de chauffage moderne, châssis simples vitrages, électricité insuffisante, absence d’ascenseur…
de 0 à -10 %

6) Modularité des pièces : La conception intérieure des bâtiments (distribution et superficie des pièces, dégagements, circulations, hauteur des plafonds) est particulièrement variée et permettra ou non une valorisation maximum du bien : Ex : petites pièces en volume ou surface habitable, pièces étroites, non éclairées ou pas lumineuses, grands plateaux, HSP… de 0 à -10 %

7) Parkings suffisants, espaces verts éventuels… de 0 à -10 %

8) Autre critère à rendre en considération au cas par cas

La VN est ainsi diminuée d’un coefficient correcteur de X pourcents…


vers le haut et menu de page