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L’évaluation immobilière: La méthode du revenu


La méthode du revenu

Il est admis qu’il existe une relation entre le revenu d’un immeuble et sa valeur vénale : il suffit de capitaliser le revenu annuel net, c’est-à-dire charges déduites, selon le taux de rendement moyen pour ce type de site :

(100 x Revenu net annuel )/(Taux de rendement net) = Valeur Vénale + Frais de mutation

Le revenu d’un immeuble ou d’un site peut se définir comme le produit (en nature ou en espèces) que le bien/site rapporte au propriétaire.

NB : Cette méthode est une méthode d’appoint car les prix des loyers n’ont pas suivi le prix de vente des biens ; elle peut être utilisée en cas d’immeuble de rapport ;

Cette méthode se base sur le revenu de l’immeuble :

VV = revenu annuel net / taux de capitalisation

Remarque : le taux de placement est le rendement attendu par l’acheteur avec son argent en achetant le bien : or il doit payer le prix d’achat + les frais « de notaire » de +/- 15%.

Le taux de capitalisation est applicable pour le vendeur : il obtient le prix de la vente sans frais et son taux de rendement est donc sans frais et donc plus élevé que le taux de placement ;
le taux de capitalisation = le taux de rendement + frais de « notaire »

Exemple :
Revenu annuel brut : 870 € / mois x 12 mois = 10.440 €

Revenu annuel net : (entre 60 et 70% du brut ; ici immeuble assez ancien => charges d’entretien plus importantes => 40% de charges : entretien extérieur, réparations, assurances, inoccupation, précompte immob…) 10.440 x 06 = 6264 €
Taux de placement, frais de notaire inclus : 3.75 %
Calcul de la valeur vénale par cette méthode : 6264 x 100 / 3.75 = 167.040 €

Exercice : si nous modifions les paramètres : VV = revenu annuel net / taux de capitalisation

  • Si la valeur vénale augmente, à loyer égal, le taux……diminue
  • Si le taux augmente, à loyer égal, la VV …diminue


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